Formalności po zakończeniu budowy domu

Budowa domu to duża inwestycja. Kończy się pracami na działce. Wymaga jednak dopełnienia formalności. Trzeba uzyskać zgodę na użytkowanie. Wyjaśniamy niezbędne kroki.

Zakończenie budowy – co to oznacza w praktyce?

Zakończenie budowy to moment, gdy prace dobiegają końca. Dom stoi gotowy do zamieszkania. Ten etap wymaga dopełnienia obowiązków prawnych. Musisz zgłosić ten fakt do urzędu. Bez tego użytkowanie domu jest nielegalne. Całość formalności spoczywa na barkach inwestora.

Odbiór budynku to formalny proces. Ocenia go organ nadzoru budowlanego. Odbiór jest konieczny. Legalnie zamieszkasz w nowym domu dopiero po nim. Zakończenie budowy nie jest tożsame z możliwością użytkowania domu. Prawo budowlane reguluje odbiór domu.

Zawiadomienie o zakończeniu budowy vs. Pozwolenie na użytkowanie

Po zakończeniu budowy masz dwie główne ścieżki formalne. Możesz złożyć zawiadomienie o zakończeniu budowy. Możesz też ubiegać się o pozwolenie na użytkowanie. Wybór zależy od rodzaju obiektu. Zależy też od złożoności projektu. W wielu przypadkach pozwolenie na użytkowanie nie jest konieczne. Dotyczy to często domów jednorodzinnych. Wtedy wystarczy tylko zawiadomienie. Pozwolenie na użytkowanie jest wymagane w określonych sytuacjach. Wskazuje je Prawo budowlane. Pozwolenie pozwala legalnie korzystać z obiektu. Zawiadomienie składa się zanim zaczniesz użytkować obiekt. Obowiązek uzyskania pozwolenia był zawieszony w związku z COVID-19.

Oto porównanie obu ścieżek:

Kryterium	Zawiadomienie o zakończeniu budowy	Pozwolenie na użytkowanie
Typ obiektu	Często domy jednorodzinne (niewymagające pozwolenia)	Obiekty wymagające pozwolenia na budowę
Procedura	Zgłoszenie do nadzoru budowlanego	Wniosek do nadzoru budowlanego
Czas oczekiwania	14 lub 21 dni na sprzeciw (milcząca zgoda)	Do 2 miesięcy na wydanie decyzji
Kontrola	Możliwa, ale nie zawsze obowiązkowa	Często poprzedza wydanie decyzji

Niezbędne dokumenty do odbioru domu

Aby dopełnić formalności, musisz skompletować dokumenty. Dokumentacja jest kluczowa. Zapewnia sprawny przebieg procesu. Wymagane dokumenty różnią się. Zależą od rodzaju budowy. Pamiętaj o archiwizowaniu papierów. Zbieraj dokumenty sukcesywnie w trakcie budowy. Sprawdzaj kompletność dokumentów przed złożeniem wniosku.

Lista kluczowych dokumentów obejmuje:

• Oryginał dziennika budowy z odpowiednim wpisem.
• Oświadczenie kierownika budowy. Potwierdza zgodność wykonania z projektem. Poświadcza zgodność z przepisami.
• Dokumentacja geodezyjna. Obejmuje inwentaryzację powykonawczą. Potwierdza zgodność z projektem.
• Protokoły badań i sprawdzeń. Dotyczą instalacji (gaz, elektryka, komin). Mogą obejmować przyłącza. Koszt protokołu zależy od instalacji i regionu.
• Kopia świadectwa charakterystyki energetycznej budynku. Kosztuje około 400-1000 zł.
• Oświadczenia lub zaświadczenia od Sanepidu i Straży Pożarnej. Dotyczą braku sprzeciwu lub uwag. Służby muszą być powiadomione o zakończeniu budowy. Mają 14 dni na zajęcie stanowiska.
• Potwierdzenie odbioru przyłączy. Dotyczy wody, kanalizacji, energii, ciepła, gazu, telekomunikacji.
• Dowód uiszczenia opłaty skarbowej. Opłata zależy od rodzaju obiektu.
• Pełnomocnictwo w sprawach administracyjnych (jeśli dotyczy). Koszt pełnomocnictwa to 17 zł.

Procedura odbioru domu krok po kroku

Po zgromadzeniu dokumentów, czas na złożenie wniosku lub zawiadomienia. Zawiadomienie składa się do powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego (PINB). Można to zrobić na piśmie. Można też skorzystać z portalu e-Budownictwo. To platforma elektroniczna. Wymaga profilu zaufanego lub podpisu elektronicznego. Organ nadzoru ma 14 dni na wyrażenie sprzeciwu. Ma też 14 dni na wezwanie do uzupełnienia dokumentów. Czas na wniesienie sprzeciwu wynosi maksymalnie 21 dni. Brak sprzeciwu oznacza milczącą zgodę. Możesz wtedy legalnie użytkować budynek. Nadzór budowlany może przeprowadzić kontrolę obiektu. Zawiadom urząd możliwie najwcześniej. Dokładnie sprawdź czy masz wszystkie potrzebne dokumenty.

Wniosek o pozwolenie na użytkowanie składa się również do PINB lub wojewódzkiego inspektoratu nadzoru budowlanego (WINB). Czas na wydanie decyzji to do 2 miesięcy. Nadzór budowlany musi przeprowadzić kontrolę obiektu. Wniosek o pozwolenie można złożyć zamiast zawiadomienia. Często inwestorzy czują się pewniej z decyzją. Poprzedza ją kontrola i weryfikacja zgodności. Złożenie dokumentów umożliwia prawomocne pozwolenie na użytkowanie. Wydanie zaświadczenia wyłącza możliwość wniesienia sprzeciwu.

Użytkowanie obiektu budowlanego bez zawiadomienia lub pozwolenia jest nielegalne.

Koszty i terminy związane z zakończeniem budowy

Proces zakończenia budowy wiąże się z pewnymi kosztami. Należy je uwzględnić w budżecie. Koszt inwentaryzacji geodezyjnej wynosi około 1000-1500 zł. Koszt świadectwa charakterystyki energetycznej to około 400-1000 zł. Odbiór kominiarski kosztuje 200-300 zł. Koszt pełnomocnictwa wynosi 17 zł. Całkowity koszt uzyskania wymaganych dokumentów to 1000-3000 zł. Opłata skarbowa za zawiadomienie lub pozwolenie jest zmienna. Zależy od kategorii obiektu. Przykład opłaty to 0,25 zł za każdy m² powierzchni użytkowej. Nie więcej niż 134,75 zł dla budynków. Kara za użytkowanie przed zgłoszeniem jest wysoka.

Terminy urzędowe są określone prawem. Urząd ma 14 dni na zgłoszenie sprzeciwu do zawiadomienia. Ma też 14 dni na wezwanie do uzupełnienia. Czas na kontrolę starostwa wynosi 21 dni. Czas na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę to 65 dni. Czas na wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie to do 2 miesięcy. Czas na odwołanie od decyzji to 14 dni. Czas na zajęcie stanowiska przez Sanepid i PSP to 14 dni.

Szacunkowe koszty wybranych formalności

Co grozi za użytkowanie domu bez formalności?

Użytkowanie obiektu budowlanego bez wymaganego zawiadomienia lub pozwolenia jest nielegalne. Prawo przewiduje za to sankcje. Grozi kara finansowa. Minimalna kara za użytkowanie przed zgłoszeniem to 5000 zł. Wysokość kary oblicza się mnożąc stawkę (500 zł) przez współczynnik kategorii obiektu (k) i współczynnik wielkości obiektu (w). Kara może wynieść 10 tys. zł lub więcej. W skrajnych przypadkach kara za użytkowanie bez odbioru może sięgnąć do 15000 zł. Nie dopełnienie formalności może skutkować karą grzywny. Może też prowadzić do pozbawienia wolności do roku. Zawiadomienie o zakończeniu budowy złóż zanim zaczniesz użytkować obiekt budowlany.

Protokół zdawczo-odbiorczy nieruchomości

Protokół zdawczo-odbiorczy to ważny dokument. Stosuje się go przy przekazaniu nieruchomości. Dotyczy domu, mieszkania lub lokalu użytkowego. Ma zastosowanie przy sprzedaży z rynku wtórnego. Używa się go też przy umowach najmu. Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania sporządza się w dniu przekazania. Wymaga zaangażowania obu stron. Tworzenie protokołu to obowiązek zbywcy i nabywcy. Sprzedający ujawnia wszystkie znane wady. Protokół zdawczo-odbiorczy nie jest dokumentem wymaganym prawnie (w kontekście zakończenia budowy). Warto go jednak przygotować. Przeniesienie własności potwierdza odbiór lokalu przez nabywcę. Reguluje to ustawa o ochronie praw nabywcy.

Dobrze przygotowany protokół powinien zawierać:

• Miejsce i data sporządzenia protokołu.
• Dane stron przekazujących i odbierających.
• Dokładny adres nieruchomości.
• Spis wyposażenia lokalu.
• Stan liczników mediów.
• Kody dostępu do nieruchomości.
• Podpisy obu stron.

Pomocne może okazać się wykonanie dokumentacji fotograficznej. Można ją dołączyć do protokołu. Język protokołu powinien być prosty i precyzyjny. Warto przygotować kopię protokołu dla każdej ze stron. Dostępne są wzory protokołów. Można je pobrać w formatach .pdf i .docx.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)